売買契約で必要なもの

売買契約を交わす当日ですが、売主・買主がそれぞれ持参しなければならないものがあります。
ここで売主が同席することはありません。
説明を受け、重要事項説明書に署名押印をする頃、売主が事務所に到着します。
売主が席に着いたところで、売主である証として、運転免許証などの身分証明書を提示してもらい、権利書を見せてもらいます。
売主と買主双方に対して担当の営業マンによる読み合わせを行います。
署名押印を手付金の授受へと移ります。
こうして契約は無事終了となるのですが、これら一連の行為に時間は概ね２時間弱と思ってください。
雨漏り、給排水管の故障など、目に見えない部分の欠陥を物件の引渡しの日以降も売主が修繕の責任を負うというもので、マンションの売買においては、給排水管にまつわる漏水や、ベランダ部分からの雨漏りなどが、問題となるケースが多く見受けられます。
この暇疵担保責任に関しては、民法と宅地建物取引業法とで扱いが異なり、さらに売主が業者かでも異なってきます。
民法では、日から１年以内にその権利を行使すればよいとされ、売主は物件を引渡した後、いつまでも暇疵担保責任を負い続けることになります。
物件の引渡し日から一定期間をもって売主の暇疵担保責任は消滅するものとする特約を設けてよいことになっています。
実際の売買契約書に記載される売主の暇疵担保責任は、個人が売主であれば２カ月間、業者が売主となる場合は２年間とするのが一般的です。
条文の中で、とくに理解しておく必要があるのは、契約の解除要件です。
手付金を清算することで解除する『手付解除』。
違約金や損害賠償を伴う『契約の違背による解除』。契約から引渡しまでの間に起こった天災などにより、目的物が消滅または、大きく段損したことによる『危険負担による解除』。
契約を継続させ、無事に引渡しができるように売主買主の双方が最善を尽くすというのが前提になるということを認識しておいたほうがいいでしょう。